宣春雷
二○一四年五月 广州
各位常务理事：
刚才大会通过了《五届八次常务理事会工作报告》，下面我就“网联会”2014年下半年工作重点向大会作报告，请予审议。
一、认真学习贯彻党的十八大和十八届三中全会的精神，深入研究分析新形势下我国城市、城镇商业地产的发展现状和未来发展趋势，指导和带领行业科学健康发展。
1．党的十八大报告提出了新四化的总体发展纲领，要做到促进工业化、信息化、城镇化、农村现代化的同步发展，推进经济结构战略性调整，而新四化的核心推动力是城镇化建设。
我国经济发展重点转向了消费和内需上，房地产业要重点面向内需型、消费型、商业服务业型产业，这为商业地产的发展带来了新的历史性机遇。城镇化将全面推动我国各地区城市综合体、旅游地产、文化地产、金融地产、体育地产、养生地产、养老地产、生态地产、农业休闲地产等各类型主题和特色型商业地产在三四线城市和城镇的布局和发展。
2．2013年，我国人均GDP已达到6767美元，已经完全达到了零售业快速发展的基础，今后20年将是中国零售业及商业地产快速发展时期。2013年，中国社会零售总额已达到24万亿，预计到2015年将达到32万亿，伴随着消费需求的扩大和消费结构的升级，为商业服务业的发展创造了巨大的市场空间。
3．我国正式开始由“生存型社会向发展型社会、经济增长由数量型增长向质量型增长”的双重转变。2013年我国城镇化率已达到53.7%，城镇常住人口已到7.3亿。城镇人口比重的稳步增长，意味着中国开始正式进入以城市和城镇发展为主导的发展模式，解决城市和城镇人口的吃、穿、住、行和消费、休闲、娱乐的房地产和商业地产将得到前所未有的发展机会。
4．国家对房地产市场的宏观调整和微观限制使房地产市场呈持续回落态势，这从一定程度上又促进了商业市场和商业地产的发展。2013年全国办公楼完成投资增长33%，商业营业用房增长28%，明显高于住宅地产17%的增速，且商业地产的销售状况好于住宅地产。
5．城镇化进程中已形成的消费力和未来将推动、释放的消费能力将成为商业零售业企业未来的主要增长点。
到2015年，我们要解决4.5亿城镇定居型人口的生活需求，2.9亿城镇流动人口的社会服务需求，以及1.3亿潜在的农村转移人口的新需求；同时在未来几年，城镇化将带来40万亿的投资规模，这不仅将极大推动我国各地县域经济的发展，也将全面带动县域商业地产的发展。
二、加强市场发展情况分析，推动行业改革创新。
新型城镇化战略的提出和深入，房地产调控长效机制的建立，以及今年两会“双向调控”思路的提出，都将使房地产市场进一步分化。整个房地产行业的发展模式正从粗放型发展转向精细化、集约化发展，商业地产已成为房地产行业最具发展空间的领域。但近几年随着互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生一次革命性的颠覆。电子商务对商业地产传统模式的冲击主要体现在以下几个方面，一是百货公司日渐式微，大型超市趋于饱和；二是线性沿街商铺让位于综合体商圈，三是体验式消费挤压实物购买消费，四是刷卡消费取代现金支付，五是网上交易领先实体店交易。这些变化对传统商业店铺载体的体量、动线、结构、区位、业态等产生了直接冲击，并将带来城市商业地产从形到质到量的深刻变革。因此，在新的形势下，商业地产企业要把握行业发展趋势和市场变革，主动转型升级，调整业态，调整规划和定位，以适应市场的需求。
未来商业地产市场的发展趋势将是以下几个主要特点：
（一）商业地产市场从租售并举转向自持为主，这也为今后商业地产的产权交易和金融证券化打下了基础。
（二）商业零售业全面进入科技化时代，大数据、电子标签、智能货架、自动收银、自动打包、移动互联、线上APP，这些新技术的应用将全面推动传统商业的革新。
（三）商业与地产与文化全面融合发展
文化是经济发展到一定程度的必然回归。我国商业地产的发展从过去重“量”到现在更注重“质”，注重于文化的融合发展是商业地产从量变到质变的重要根基，也是未来消费时代的重要特点。文化现在已深入到商业地产的各个领域，包括旅游地产、养生地产、养老地产、体育地产、休闲地产等，这要求我们要加强对商业地产文化创新项目的研究和分析。
（四） 社区商业将成为未来商业地产市场的核心
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民日常生活和综合消费为目的属地型商业。随着城镇化建设进程的推进和城市多轴多中心发展趋势，区域性社区型商业中心将成为未来商业地产市场的发展核心。到2014年底，全国新增住宅将达到1500万套，保障房累计达到3600万套，将涉及到几万个社区的生活保障与服务，而相邻社区间的综合配套和整体商业服务对接问题亟待解决，这为社区商业的发展创造了巨大的市场空间。
（五）物流商贸城类项目进入差异化、专业化、集约化发展时代
物流商贸城类项目一定要综合考虑所在城市的相关产业资源、腹地经济延伸和带动资源、交通、区位资源、行业商户资源和产业升级转型能力以及周边同质化竞争态势。
（六）商业地产运营要探索新模式，与互联网紧密结合
中国移动互联网已经领跑传统PC网民，截至2013年12月，中国手机上网人数规模达5亿，占全国网民的81%，移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：即购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这要求商业地产运营商要不断创新商业模式，探索O2O线上线下互动模式，不断开发推出新的软件服务系统，同大数据的移动互联网紧密结合，同时大力发展以文化、艺术、生态、体育、休闲、养生为主题的体验式商业项目。
三、 创建国家级商业产权交易平台，改革创新商业产权制度，为城镇化建设提供金融服务平台。
中国城市商业网点建设管理联合会将同中国商业联合会、中国中小商业企业协会、上海文化产权交易所联合组建国家级商业产权交易中心。该“中心”是上海文化产权交易所负责商业产业体系相关产权交易及投融资服务的直属部门，在中央文化体制改革和发展领导小组办公室、中共中央宣传部、文化部、国资委、商务部、国家各类交易场所部际联席会议等部门的指导和支持上,打造成为国家商业产权制度改革创新试点、权威性的国家级商业产业体系综合产权交易服务机构。
该“中心”将在产权交易、产业投融资，企业孵化器、产权登记托管、文化创意等五大功能平台基础上建立我国商业产权交易的五大服务体系，包括商业资产交易服务体系、商业资产管理服务体系、商业企业金融服务体系、商业产业国际合作服务体系、商业产业文化创意服务体系，该“中心”的业务范围将涵盖商业地产产权、商业文化产权、商业经营产权、商业企业产权、商业技术服务产权等五大方面，全方位搭建我国商业产业体系的综合金融服务机构，该项目将同吉林省金融办、长春市人民政府、南关区人民政府、吉林省吉商商会联合组建。
四、指导、支持各分支机构开展专项工作，推动行业健康发展。
（一）步行商业街工作委员会将筹备2014年第十二届中国商业街行业年会，同时继续开展商业街区分类指导工作。
（二）社区商业工作委员会将筹备第五届中国社区商业发展年会，同时继续开展全国社区商业示范创建及规划指导工作，并将开展“全国便民商圈规划建设与业态配置”、“中国社区商业与电子商务发展”、“零售业社区连锁化发展经验交流会”等培训工作。在课题研究方面将完成《北京24小时便利店发展研究报告》、《社区商业政策汇编及案例分析》等工作。
（三）地下商业网点工作委员会将重点开展“轨道交通商业”的调研工作。
（四）城镇商业体系建设工作委员会将重点开展以下工作
1．筹备湖北赤壁的“第二届中国有机农产品博览会”，进一步推进“中国绿色生态产业展览交易基地”的建设工作；
2．筹备吉林通化的“第二届中国中医药产业博览会”；
3．指导和支持北京南苑国际休闲旅游产业园的建设工作；
4．组织筹建上海文化产权交易所商业产权交易中心；
5．协助上海南桥总部办公经济区做好规划和招商工作；
6．推进中国中医药养生旅游基地的规划立项工作；
7．加强黑龙江饶河“中国黑蜂产业基地”的建设工作；
8．参与筹备长春“中国中小商业企业总部基地”开业的系列活动；
9．协调中国银行业协会外资行工作委员会组织十五家外资银行考察长春东北亚金融总部基地；
10．推进意大利名品城选址规划工作，并筹备相关博览会。
（五）商业设计分会将重点开展以下工作
1．继续组织相关专家参加国务院安全委和国家安监总局的涉氨制冷企业液氨使用专项治理工作；
2．组织筹备第六届全国商物粮行业优秀工程设计评选工作。
（六）培训部将重点开展以下工作
1．开展《中国城市商业网点建设培训教育课题研究》工作；
2．开展《中国城市商业网点建设价值评估体系课题研究》工作；
3．配合上海文化产权交易所组建商业产权交易中心，开展相关设计和培训工作；
4．向国家有关部门开展商业地产相关职称的申报工作。
（七）会员部将重点开展以下工作
1．筹备第六届会员代表大会和六届一次理事会，协助秘书处做好换届准备工作；
2．加强会员数据库的建设管理工作；
3．组织开展相关会员单位的调研考察工作。
（八）行业发展部将重点开展行业信用评估的筹备组建工作
各位常务理事，“网联会”在下半年的工作中，将认真贯彻落实党的十八大确立的战略目标，按照十八大三中全会全面深化改革的要求，团结和带领广大会员单位，围绕中心，服务大局，认真践行“主题、主线”，坚持服务为本的宗旨，进一步加强资源整合和业务联合，坚持改革创新，注重规范发展，为我国城市商业体系的建设工作做出新的贡献。
最后祝大家生活幸福、工作愉快！
谢谢大家！
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