卓越:尊重市场合理定价
经济观察报:限购导致房企普遍面临较大存货压力,贵司状况如何?将采取什么样的措施应对?
李晓平(卓越集团总裁):我司也有一些存货现象。面对存货,我司的策略是:尊重市场,合理定价,做好产品的各项配套,提高产品的性价比,争取在2012年能有较好的销售实现。同时对新上马的项目,调整定位,增加更多针对刚需的产品。
经济观察报:目前渣打银行等机构认为,2012年准备金将分批次放开,你认为房地产融资状况在2012年将会怎样?
李晓平:2012年,资金面可能会相比去年略微宽松一点,但是主要针对的是一些实业型中小企业和劳动密集型企业。但是房地产行业在房地产调控的背景下,依然是资金从紧的一年,企业需做好自己的现金流安全的各项预防工作。
经济观察报:在产品线上,面对刚需,有何安排?
李晓平:我们在各个项目的产品配比上加大了针对刚需的户型比例,同时公司设计部也加大了对刚需产品的专业研究和标准化推广力度,以此来提高周转率。
经济观察报:在拿地和开工上,贵司2012年的计划如何?
李晓平:中国人讲究“冬藏”,过冬应该少折腾。卓越一直推崇稳健发展的节奏和步伐,所以我们在拿地和开工上不会大起大落。
拿地上,我们依然在市场上寻觅符合我们产品线延伸需求的土地,只要各方面条件合适,我们依然会坚决拿地。
开工上,我们仍然是保持着正常开工进度,开工量要有效保障公司三年销售目标的实现。
世茂股份:加码商业地产
经济观察报:怎么看2012年商业地产的趋势?
罗瑞华(世茂股份董秘):作为现代服务业的一个重要载体,商业地产顺应了扩大内需的政策和市场的潮流,加上我国目前人均可支配收入还处于一个不断提高的过程,预计2012年仍会保持一个良性的上升势头。
世茂股份作为一家以商业地产开发和运营为主的上市公司,2011年总体发展情况稳中有升,销售额比2010年有所上升,物业租金价格提升幅度在10%-15%,租金回报完成了年初制定的目标。
经济观察报:公司2012年的推盘计划是什么?存货规模大吗?
罗瑞华:2011年公司共有10个项目在售,分别位于北京、常熟、杭州、昆山等地。这些项目中的7个,在2012年继续销售,此外,2012年我们还计划新增青岛、天津和苏州等地的8个项目,预计全年共15个项目陆续对外销售。
经济观察报:公司的业务板块2012年的发展重点?
罗瑞华:目前,世茂股份已有21个城市综合体项目。作为一个涉足全产业链的商业地产发展商,公司对于广场、百货、影院和儿童亲子乐园四个板块的投入比重也在不断上升,2011年这类投资性物业面积达到了66万平方米,2012年预计增加到85万平方米。
影院是我们未来加大投入的一个主攻方向,把它作为主力店,不仅可以聚拢购物中心的人气,数字化影院的经营模式,也有差异化竞争优势。
经济观察报:渣打银行等金融机构认为,2012年准备金将分批次放开,贵司认为房地产融资状况在2012年将会怎样?
罗瑞华:新一年的融资状况可能要看政府的宏观调控思路,但就世茂而言,我们拥有较为充沛的现金流。
绿城:灵活多元化
经济观察报:日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论,建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标,适度调整房地产调控方式,如何看待上述说法?
傅林江(绿城集团执行总经理):中国的房地产需要软着陆,绿城对此深以为然。此前绿城的大部分商品房适合于居民改善性住房需求,此后绿城还将花大力气研究各层面的刚性需求,推出符合不同刚性需求的多元化产品。
经济观察报:上述文章还提出降低2012年地方政府保障房建设目标,并将重点放在制度和配套设施建设上。绿城是保障房建设大户,在这方面的思路将是什么?
傅林江:预期内地房地产行业将会最终形成保障房和商品房并存的房地产模式。保障房将是绿城转型方向的关键词之一。
自2005年开始,绿城大量承接保障房或安置房类型的政府代建项目,事实证明,我们代建的项目不仅数量较多,质量上也完全经得起考验。2011年12月,我们成立了“杭州绿城乐居建设管理有限公司”,专事保障房建设业务,做一流的安居民生工程,绝不容忍“问题保障房”。如果一个房地产公司能够替那么多人造好房子,改善他们的居住品质,这是从业者的光荣和骄傲,绿城希望做中国最大的保障房建设者。
在配套设施建设上,绿城会将自身积累多年的优秀园区服务理念释放到保障房民生工程上。
经济观察报:限购导致房企普遍面临较大存货压力,贵司状况如何?将采取什么样的措施应对?
傅林江:现在,整个房地产行业的库存量正处于高位运行状态,绿城同样需要面对存货问题。首先我们还是要努力销售。同时,针对老客户,仍然会予以适当的优惠和回馈。
经济观察报:在产品线上,面对刚需,有何安排?
傅林江:绿城会以市场需求为导向,未来要做的是,改变单一的产品结构,更多进入二、三线城市,根据不同区域、不同城市、不同人群的具体需求,努力做好服务和产品的创新、升级和多元化。
绿地:应对调控“三调节”
经济观察报:如何看待今年的调控前景?
张玉良(绿地集团董事长):调控的核心是规范需求,目标是房地产业的去投资化和民生化,促进房地产回归其商品属性,这是促进房地产市场持续健康有序发展必须的。
当然,在矫正、规范的过程中,限制性政策也误伤到相当一部分刚性和改善性需求,如何对这部分合理需求予以保障,或将成为调控手段进一步细化完善的方向。
经济观察报:多元化一直是绿地核心竞争力之一,深度调控中这一特色如何发挥特点?
张玉良:今年以来,绿地着力通过加大“调结构”的力度来有效应对市场变化。一是调整房地产主业的产品结构,重点加大中小户型刚需类住宅、商业办公项目的供应和推广力度。2011年前三季度商办类产品预销售额占到房地产预售总额约40%;二是调整区域结构,加大受调控影响较小城市的营销力度,同时积极关注和布局三、四线城市,择优进行项目储备;三是调整产业结构,加大能源、金融等综合产业的布局和拓展,对企业整体经营业绩稳步增长形成了有力支撑。
从经营业绩来看,这一系列因时因势的调整收到了实效,绿地前三季度仍然保持了良好的增长势头,实现业务经营收入1312.5亿元、结算销售收入1091.07亿元,同比分别增长42%和60%。
经济观察报:绿地是保障房项目大户,在进一步健全保障房制度和运营体系上,你有何建议?
张玉良:作为全国性房地产开发企业,我们全力投身保障房建设中。目前,在上海地区,绿地已先后启动建设了绿地新江桥城(江桥基地)、南翔基地、长兴岛配套商品房项目、嘉定城北站大型居住社区项目等多个项目,总投资规模超过100亿元,总建筑面积超过200万平方米。此外,我们在西安、芜湖、济南、武汉等地也积极承担保障房项目的建设,总建筑面积已超过130万平方米。
应该说,保障房的大规模建设对商品房开发总量必然会产生一定影响,但这同时也促使房企进一步加强客群细分、精准产品定位、优化产品功能,提升商品房开发水平。市场化运作、大企业参与,是加快推进保障房建设的重要路径之一,绿地愿与其他大企业携手致力于民生工程建设。 |