提要：在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，地产行业正受到不断的挤压。莫尼塔发布研报认为，在挤压的过程中，新的突破和转型势在必行。而商业地产是房地产转型和突破的一个重要方向。
在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，地产行业正受到不断的挤压。莫尼塔发布研报认为，在挤压的过程中，新的突破和转型势在必行。而商业地产是房地产转型和突破的一个重要方向。
莫尼塔研报数据显示，目前全国人均商业面积仅为0.81平米，与国际发达水平有着明显差距。相对未来住宅受到的调控和保障房等因素的抑制，商业地产将更多地享受国内经济稳定增长和居民收入快速上升所带来的红利。有关研究人士认为美国和韩国商业地产的发展路径及模式值得中国借鉴。
潜力巨大：人均商业面积目前仅0.81平米
我国城镇人均住房使用面积在2009年达到30平米，而2010年城镇人均商业面积仅为0.81平米(包括餐饮、零售、办公等)，人均商业面积(仅包括餐饮、零售)为0.60平米，与国际上其他城市相比，日本东京、大阪和京都在2007年的人均商业(餐饮、零售)面积分别为1.48、1.59和1.74平米。这说明我国人均商业面积与发达水平还有很大差距，商业地产发展潜力巨大。
莫尼塔分析师王沛、施琪认为可从三大角度观察我国商业地产的发展前景。首先，从房地产自身内部的结构角度来看，数据显示，目前商业地产的销售面积平均占全部商品房销售的9.2%左右，销售金额约占15.4%。商业地产开发投资占全部商品房开发投资的16.7%，而新开工则为13.5%左右。结构占比的变化趋势上显示，过去五年商业地产发展幅度低于住宅开发，未来结构增长可期。从2005年左右开始，商业地产在商品房开发的比重呈下降趋势。特别是过去五年，商业地产在房地产中的占比低于过去十年的平均水平。从侧面来讲，商业地产在过去五年的发展幅度要低于住宅开发。
再者，从增速角度初看商业地产，销售增速已开始大幅超过住宅，投资增速重新进入上升周期。商业地产销售面积和销售金额增速在00-09年一直低于或持平于住宅增速。但2010年，住宅销售受调控政策和宏观紧缩影响，增速仅为8%，而反观商业地产，由于几乎不受调控政策影响，销售面积增长30%。而在未来调控很可能“常态化”的背景下，住宅销售增速将明显放缓，商业地产有可能因此而持续受益。
此外，在综合过去十年130个城市推出土地的结构来看，莫尼塔发现，在过去十年，商业推出用地与住宅推出用地的比例呈逐渐上涨趋势，而推出的土地结构上在过去十年发生着明显的变化。商业用地相对住宅用地的上涨趋势说明商业用地在土地市场的角色越来越重。
商业建设用地在经历01-04年的占比持续增长趋势后，逐渐在过去的6年基本稳定在10%-15%的水平范围。2010年，主要城市的商业建设用地占比为10.7%。从成交土地角度来看，商业用地和住宅用地占比的变化趋势与推出土地占比变化基本接近。
商业地产未来升值潜力将高于住宅
莫尼塔分析师王沛表示，“过去十年商业地产地价格增速基本与住宅价格增长速度持平。而这还是在商业地产土地价格增速落后于住宅土地价格增速的情况下。未来由于住宅受到调控政策影响及土地市场更加严厉的监管，住宅土地增速将出现放缓。由于“土地财政”的存在，地方政府将会把财政收入来源的重心放在商业土地上面，这将助推商业土地价格的上涨速度。
另外，有业内人士认为人均可支配收入的提升及城市人口增长速度对商业土地价格增速都起到正面支撑。而中国目前的人均收入和城市化均有很大的发展空间。因此，未来商业地产的升值潜力将高于住宅，对商业地产的内在价值起到支撑。
“商业地产的另外一个内在价值是租金回报，而且商业地产的租金回报率更加能够反映商业地产的真实内在需求情况。”莫尼塔表示。
目前我国一线城市商业写字楼的租金回报率约7%。从租金水平上来看，上海和北京的甲级写字楼平均租金达到了260-280元/月·平米。而广州和深圳甲级写字楼的租金则相差很多，分别为137和176元/月·平米。美国曼哈顿的平均租金大致在290元/月·平米。从租赁市场需求来看，一线城市甲级写字楼的空置率呈下行趋势，整体需求提升明显。这对保持租金水平起到正面支撑作用。
中国商业地产可借鉴美韩
莫尼塔研究公司王沛及施琪认为，中国在商业地产的发展经验可以从美国和韩国的模式中借鉴。历史上，美国房地产市场在上个世纪六十年代逐渐进入饱和，独栋新房销售比例下滑，二手房市场开始走俏。在这个过程中，商业地产的价格快速走高，增幅远高于住宅地产。其中，零售商业地产增速显著慢于其它类型的商业地产。
从房地产投资信托(R EITs)角度来看，商业公寓更具流动性，交易市场更活跃成熟。另外，较短的公寓租约使其能应变周期性风险和非预期通胀，具有更强的抗经济危机风险能力。莫尼塔提供数据认为美国商业地产的平均回报率约10%。
而分析韩国经济转型时期的数据，更能发现今年中国的现状与1992年的韩国具有极高的可比性。中国的经济结构、城市化速度及地产发展趋势基本滞后韩国19年，当前可能正类似于韩国1992年前后所处的关口。随着韩国经济结构的转型，地产等相关行业产值在G D P中所占比值降低，谓之“去地产化”。一般认为韩国自1992年经济转型时期开始启动“去地产化”。在此期间，韩国商业地产受“去地产化”冲击相对较小，1991年转型周期之始，住宅建设占GDP比重达到历史高点后持续回落。但非住宅建设并未受损，商业地产的发展速度基本符合整体经济，而地产相关的下游制造业占整体经济的比重变化趋势和建筑业差不多，因此可能受到“去地产化”的消极影响。 |
