五年后金地集团商业地产总值将达600亿

金地集团

     3月18日，金地集团召开2010年度业绩发布会，金地高管黄俊灿、李刚、徐家俊等出席并与媒体交流。
     2010年金地的业务增长很快，但规模增长仍受困扰。正如金地高管层指出的，对金地而言，追求规模增长一直是一个努力方向。为了解决这个问题，金地最近会在此方面下功夫，致力于提升提供的系统效率，进而实现周转的加速，从而达到提升规模的目的。
     2010年在品牌开发商纷纷高调强调商业地产的重要性的时候，金地也展开布局。计划在2011年投资1-2个综合体项目，力争在五年内使商业地产的投资占整个集团的20%，在5年后，金地的商业地产总资产将达到600亿元。
     事实上，现在的开发商也逐渐完成转型，逐渐从一个单纯的房地产开发商转化为一个综合型的城市运营商，而这正是城市化发展的必然要求。
     除了盈利，房地产开发商现在也开始注重社会角色，金地称，公司会积极参与保障房建设，今年这一块盈利不会作为一个考量点。
     面对2011年严峻的形势，金地高管黄俊灿还称，目前的调控只是打掉了许多需求，整个房地产市场出现大幅下滑或崩盘的一个可能性非常小的，今年更多的是会有一个相对平稳的发展。
     以下为金地业绩发布会问答实录：
     媒体提问：在一线的开发商里，金地的业务增长比较快，但规模这一块比较受困扰，未来的规模发展怎样？对这个规模和效益职能的情况又是什么样的？公司在募集美元资金，目前相对银行融资和股权融资而言，公司在海外募集资金是不是成本更低？这一块给股东的回报是多少？
     金地：规模问题确实大家都在关心。从目前评价规模指标的来看，基本上都是看销售额。我觉得销售的数字跟收入、利润等等的比较有一定的科学性，评价一个公司的成长，我觉得复合增长率可能也是一个方面。
对金地来讲，追求规模增长一直是我们的努力方向。可以看到，金地的总资产和净资产的排名比销售规模排名还靠前，这就提供了一个机会，就是说我们应该是去提高资产的周转率。
     所以，我们最近会在这方面下功夫，也就是说，在整个集团的体系效率上去做一些提升，这样可以使整个集团的系统效率提高，实现周转的提高，这样销售规模会有一个比较大的提高。
     关于海外融资成本这一块，我们做的美元基金，实际上是一个股权型的基金，所以跟一般意义上的债务融资成本是有差别的，因为它是股权融资、股权成本。股权就意味着他投到你这个项目上来，是风险共担、利益共享，没有义务提供固定的回报，只是一起去参与到这样一个项目开发中间来。
     从这个意义上来讲，这样的一种项目合作行为可以使集团的规模变得更大一点。比方说，原来有500亿资金，在外面如果能够找到100亿的股权基金，那就可以做600亿的生意。我们也希望通过这样一个股权合作，使规模效益进一步体现出来，进一步提高市场占有率。
      媒体提问：与同行相比，金地目前单位的产出率大概有多少？净利是不是比同行更有竞争力？另外，黄总说金地面临一个比较大的挑战，商业地产对很多开发商来说应该说是一个比较不容易突破的，那么在讲到的一个新起点上，金地有什么样的底气再造一个金地？
     金地：产品对房地产企业是非常重要的，比如说市场好的时候，不管是好产品还是坏产品都能卖得好，当市场不好的时候才知道谁的产品好，最终这个市场竞争就应该落到一个产品层面的竞争。虽然房价上升了，但是也可以看到我们的产品应该比以前的产品在品质方面、配套方面也都有了一些很大的提高。
至于单位产出率，不能从每套房子去比较，更多是从公司的毛利率比较，我们现在的毛利率水平应该还算是比较高的。
     另外，现在已经有了一个好的基础去做商业地产。一方面，城市化进程到一定程度之后，很多城市都提供了去做商业综合体项目的机会；另一方面，居民收入增长之后，未来对商业地产这一块的支持都有很大的提高。
     所以，如果我们在一开始就能够去解决好商业地产的定位，解决好未来在资本市场的定位问题，我们完全可以达到规划的想法。
     媒体提问：在商业地产上，2011年金地要投资一到两个综合体项目？这些综合体主要是考虑主要布局在哪些区域？未来商业地产占整个集团的比重大概是多少？此外，这些商业项目获得的方式是什么样？新开工是怎样的情况？今年有没有更多的拿地计划？
     金地：是要获取一到两个综合体项目。我们商业地产投资的方向会以二线城市为主，也会兼顾三线城市的机会，但目标还是会在二线城市，相对经济发达的一些城市。
      关于商业地产未来在集团中的比例，我们计划在未来的五年中占到集团投资的20%。大的目标是，希望五年以后商业地产总的资产能够达到600亿。
      至于新开工和拿地，我想新开工可以看到，是不是觉得今年新开工的面积跟去年新开工的面积略有降低？略有降低是因为我们在2009年拿的土地比在2010年拿的土地多，所以我们2009年拿的地在2010年开工，2010年拿的地在2011年开工，所以略有降低。
     但是，我们整个2011年全年可供销售的货源比2009年要高的，所以不用担心货源不足的问题。
     我想公司在有一定的土地储备量的情况下，新开工和拿地可以更加灵活一些。如果土地储备不够，新开工更多是看供货的结构，拿地则是看机会和实力。
拿地永远是一个要去面对的问题，但不会跟新开工面积有什么关连，更多的是看到的土地的机会和市场的机会，还有在不同的区域所体现出来的这些机会。
目前金地土地储备在2010年底是1600多万平方米，这个土地储备还是足够的。
     媒体提问：2011年金地计划安排一个189亿的投资额，具体安排在哪些领域，是拿地还是商业地产，或者说本身投资这个基金领域？稳盛投资基金在未来的规划中会不会和现在金地的地产平台进行拆分？另外，刚才提到稳盛投资未来会进入保障房领域，现在有没有投资保障房项目？
     金地：稳盛是一个基金管理公司，所以我们不需要在上面有多大的投资，更多的是为我们的投资贡献资源。
     第二就是在3月份会有一到两个综合体的项目，就是会根据综合体所在城市地价的需求把握机会；第三个，189亿还是投在住宅和商业。
     第二个问题我理解为是不是稳盛将来去分拆上市，我觉得主要还是看稳盛经营发展的情况，还要看管理资产规模怎么样，还有盈利能力，以及资本市场对这样的方式是不是都比较认同，有机会我们也不排除，也会去做。
     此外，目前我们在保障房基金还没有任何的投资，也没有看到有哪些基金去投资保障房。
     媒体提问：调控后品牌开发商都非常关注商业地产，是不是意味着一个新的阶段的到来？或者说从房地产的开发转化为在开发的同时进行综合运营这样一个决策的转化，在为这样一个转化做准备？
     金地：随着经济的发展和城市化的进程，将来开发商应该会去做商业地产，因为一些地方城市化进行到一定程度后再去做住宅，发展潜力没有去做商业地产那么大。
     在很多发达的城市，城市化程度比较高的地方，很多开发商肯定不是只做住宅，是住宅和持有型的商业一起做。未来我们中国也会往这方面走，开发商也必须去建立这样的一个能力。