来自多个新兴区域的项目规划显示，传统的社区商业纷纷“鸟枪换炮”，取而代之的是“新生代社区商业”———以集中形式呈现的商业中心。在城南的大源组团，城西的光华新城，城北的五块石，城东的攀成钢，乃至近郊的华阳、金堂、郫县，这种演变和升级的案例比比皆是。如南湖国际社区、蓝光SO-FA、龙湖北城天街、珠江新城国际、蓝光观岭国际社区等等，皆因商业而倍添光环。
在成都商报记者的分析和求证过程中，社区商业变迁中的三大趋势得到了业内人士的一致认可：布局规划从原来的底商发展为集中式商业；盈利模式从原来的销售转为部分持有；覆盖人群从社区业主到整个区域。
是什么原因促成了这些变化？为什么会在最近几年才出现？这些变化又能够给楼盘带来哪些价值？带着这些疑问，成都商报记者在过去一周时间，通过实地考察、书面采访及业内交流等形式，试图寻找现象背后的答案。
商住换位——让住宅的归住宅，让商业的归商业
小到一个社区，大到一个区域，商业和住宅的关系一度被视为“商业地产丢不掉住宅拐杖”。换句话说，商业地产的开发一直没有离开住宅，这正是行业内所谓的“以住带商”模式。所以，即便是社区商业，也一度被市场认为“开发商不得而为之”的举措。
虽然在今天看来，这种思维和视野有些不可理喻。但“无钱难倒英雄汉”的现实在靠资金说话的地产业中，留下了不少血的教训。“当开发商急需用销售回笼的资金去拿下一块土地时，他还会考虑3～5年后的收益吗？”“主要是资金流的考虑，单次销售可以尽快实现资金回笼。”新港地产董事长张红兵表示。快速出货是开发商“作战”的总体方针，“短期资金问题解决了，但由此引发的衍生问题却似乎更加激烈而深远。显而易见的是，业态不能有效组合，低端无序竞争严重，不能聚集商业人气。”如此一来，社区的品质和形象随着楼盘交付使用开始逐渐递减，开发商的品牌效应也随之削弱。
如何用社区商业提升物业档次？利用社区商业拉升物业的升值幅度，岂不是“四两拨千斤”？在新建楼盘逐渐远离市中心后，伴随着业主对商业配套提出更高要求的背景，商住换位的思路逐渐浮出水面，并被众多开发商广泛采用。
“让住宅的归住宅，让商业的归商业”，使业态相对更纯粹，一位不愿透露姓名的开发商人士如此表示。“主要是开发商对待社区商业的态度发生了转变，原来是修好住宅再招商，现在是先招商再修商业。在很大程度上，社区商业已经成为了一些新建楼盘的看点。”蓝光地产相关人士表示。确实如此。社区商业在承担生活配套的同时，还因为各式各样的主题担当起景观铸造的角色，如观岭国际社区的威尼斯广场、峨秀湖国际度假区的院落式商业街区、南湖国际社区的风情商业街等都是如此。
盈利模式变阵——从销售到持有
万达集团董事长王健林多次在公开场合表示，“开发商做住宅开发的是小学水平，做酒店或写字楼开发的是中学水平，做商业开发的才是大学水平。”背后的意思是，商业地产对开发商的要求更高。
这种要求，首先来自于开发商的变化。“现在的开发商也叫发展商或者是投资商，相比以往在角色上发生了一些变化，从建筑商发展为区域营运商。其中，对社区商业的运营和打造，就是一个比较明显的变化。” 高力国际市场部副经理徐福荣表示。相对于过去那种采取销售模式、放弃社区商业持续经济效益的“杀鸡取卵”式的做法，度过资金难关的开发商们，自然选择了“持有”模式。“这样一来，开发商就在业态组合、租金价格、招商对象等方面掌握了主动权，能最大程度地提升社区商业的活力和价值。”他说道。其次，是市场的变化。“成都不像北上广等城市一样具有多个城市商业中心，所以在各个新兴城区需要商业配套，在地铁交通和快速交通逐渐完善后，这种需求会更加强烈。显然，一次性出售后的商业无法对商业运营提供保障，而由开发商旗下的商业管理公司统一招商、管理和运营的模式，相对而言能够保证商业的活力，获得更高的商业价值。”徐福荣补充道。
除此，规划有大型社区商业的住宅项目，相对更容易获得购房者的认可。“一般来说，有大型商业的项目比没有大型商业的项目，在同等体量同样位置的前提下，要提前3～5个月清盘。”机构人士廖凯透露。
格局升级——从为业主配套到为区域配套
“开发商将社区商业瞄准了更大的市场”，世邦魏理仕相关人士表示。他所指的更大市场是指区域市场。“例如，社区电影院、标准游泳池、大型Shopping Mall、高档餐饮，这些不是只靠业主消费就能支撑得起的。”徐福荣认为，大型社区商业必须覆盖足够的人群才能保证商家的利润。
在蓝光观岭国际社区，相关负责人表示：“项目规划了5栋独栋式精品商业，建筑面积1万平米，旨在打造首例花园式、公园式的主题商业———威尼斯广场。目前，引入了众多主力商家，预计5月营业。”实际上，威尼斯广场是目前金堂规模最大、档次最高的商业中心了，“平常来我们这里消费的人群，不少来自金堂和城北。”
这种案例并不只是在金堂上演。
位于光华大道的珠江新城国际，总占地1400亩的珠江新城国际划分为6大街区，规划为集商贸、商务办公、文化娱乐、旅游休闲、居住功能为主导功能的城市综合体。总规划建筑面积地上部分约215万平米，其中商业面积135万平米。即便是在社区商业中，也不乏知名商家———家乐福、新光三越、大型购物MALL、五星级酒店。此外，在城南的世豪广场，规划有伊藤洋华堂旗舰店和购物中心，商业面积共约20万平方米。 “实际上，这种为区域配套的‘造血’型项目，辐射了更多人群、更大区域，既提升了项目的价值，也提升了区域价值。”蓝光观岭相关人士表示。从这个意义上讲，或许更能理解开发商的愿景———“我们不是在建房，而是在造城”。 |
