商业地产正迎来跳跃式发展的黄金时期

　　有数据表明，在过去的2010年，西安的商业地产发生了几个显著变化：新增供应面积大幅增加的同时，空置率却同比大幅下降；商业地产的有效租金则与资本值双双增加，分别同比大幅上涨。

　　分析人士称，商业地产对调控的规避性，为其吸引来更多的投资者，不仅是投资数量的增加，还有投资者所处领域的拓展。这意味着，西安的商业地产不断升级，迈入2.0时代。

　　又一“洼地”

　　“2009年住宅市场非常火爆的情况下，很少有开发商考虑做商业地产。”西安智联房地产营销有限公司总经理吕政前表示，市场普遍认为西安住宅刚性非常强，并且商业地产和住宅相比，还是有一定的难度，所以商业地产的关注度较小。

　　然而，在国家宏观调控政策效应逐渐显现时，房地产住宅市场投资投机行为得到了一定程度的抑制，在这样的情形下，之前一直“不温不火”的商业地产迎来了难得的发展契机，迅速红火起来。

　　随着大唐西市、万达广场、曲江新乐汇等重点商业地产项目一个个初具规模，业内普遍认为，西安商业地产行业快速成长，并真正步入发展期。

　　以西安商业地产投资的热点区域——民乐园为例，自2007年民乐园正式改造以来，“中央商业栖息区”的定位使这里有了飞速发展。尤其是在万达广场落户建成后，这一与北大街并行却沉寂多年的城市中轴线，实现了新一轮商业地产投资的爆发。

　　短短几年间，这一区域内崛起了一大批商业项目，除了老牌的民生百货外，新入驻的万达广场、大商新玛特等，都吸引了众多投资者的目光。

　　由于这一类型商住项目就信贷和购房套数来说，均不受限购政策影响，而普通自住型购房者也不会影响到今后纯住宅项目的公积金申请，所以除了投资客，购房者中也有很大比例的自住型，这更是加剧了此类项目的热销。

　　据西安房地产信息网数据研究中心的统计显示，自2010年4月楼市新政出台后，4月下旬即出现住宅类物业成交量环比大幅下降的迹象，与此同时，商业类物业成交量却大幅飙升，颇为罕见。为此，业界普遍认为，西安的商业地产已经迎来新的发展机遇，也成了许多地产商们的转型目标。

　　“钱”景看好

　　随着CPI持续走高，通胀压力预期增大，商业地产相较其他投资渠道来说，已经成为资产保值的最好选择。业内人士指出，今年，随着国内一批房企大鳄悄然转战商业地产，大量资本的涌入即透露出一个信号——商业地产的快速发展期即将来临。而目前西安商业地产尚处于价值洼地，投资者对其缺乏了解，其价值被严重低估。

　　据相关机构监控，伴随着政策对住宅市场调整力度的加强，大量资金进入商业地产领域就已经非常明显。由于近期出台的房地产政策只是针对住宅市场，而商业地产调控“免疫”，不受政策影响。因此吸引了大批资金。

　　“随着国家对房地产政策调控的不断出台，商业地产也成为避开政策风险的新的利润增长点。目前国家对商业地产的调控力度不大，反而在不断出台拉动内需的政策，房地产商对未来商业地产的发展前景非常看好。这也是目前出现商业地产投资潮的一个主要因素。”分析人士指出。

　　西安房地产信息网数据研究中心总监李宇兵分析说，随着楼市调控政策威力渐显，住宅市场观望情绪更加明显，住宅投资投机行为也得到一定程度的遏制。从目前市场情况来看，商业项目的租金回报仍旧较高，投资商业地产依然能取得不错的收益。在住宅市场出现不确定后，商业地产可能将会是很多投资者的新选择，因此商业地产很可能成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。

　　随着二套房贷政策收紧等一系列调控政策的推出，此前投资者普遍倾向低总价、低门槛住宅的投资优势丧失。而现在商铺办公用房的贷款条件与住宅几乎一样。同时，其租售比又远远高于住宅，因此投资者必然会抽调资金，涌向商铺投资。“现在商业地产贷款执行的是首付5成，利率上浮10%。除贷款年限外，基本都与目前购买第二套房的政策相同。”据易居(易居博客)·克而瑞西安机构市场总监周保权表示，“在新政出台前，与住宅的贷款相比，商业地产的投资门槛略高，但现在新的房贷政策将第二套房的首付和利率都拉到和商业地产一样了，所以导致现在投资商业地产的人越来越多。”

　　实际上，相比住宅而言，商业地产的投资门槛相对较低。“限购令”以及全面停止三套房贷，使得市场成交下滑。而最近房产税又被提上了日程，在目前房价已经居于高位的形势下，商铺的价值进一步凸显。

　　“在国家政策的调控之下，由于投资者担心住宅市场会受到国家政策的持续打压，存在降价的预期。”西安建筑科技大学房地产投资研究所所长刘晓军表示，在这种状况之下，原来打算投资住宅的资金改变了流向，抛弃了传统的住宅市场而流向了商业类物业。

　　加之，西安在未来要打造国际化大都市，在这样的大背景之下，商业地产类成交量上升是完全可以理解的。

　　后劲十足

　　众所周知，西安市场上的主力商业地产大多集中于传统的钟楼商圈、解放路商圈、雁塔路商圈、小寨商圈等。在城内的四大商业街上，以中大、民生、开元、百盛、万达等为代表的商业带动下，一些商业地标无形中也固定了消费者的购物圈。

　　在传统商圈升级改造，商业开发大幅扩张的同时，曲江、浐灞、经开等新兴区域商圈快速崛起。其中，曲江商圈渐趋成熟，且呈现聚合型购物公园发展业态，潜力巨大，区内高档社区也在西安市场位列前茅，商业消费市场仅次于城内钟楼商圈及小寨商圈。美国华平基金巨资打造10万平方米的新乐汇全面开张，使得曲江整体商业氛围日渐浓厚。同时，以城东浐灞为代表的城市居住新核心，以及以城北经开区为代表的未来城市行政中心区域内的商业发展均占有重要位置。

　　在香港、北京、上海和广州等地铁城市，地铁购物已成为人们生活的一部分，北京王府井、上海徐家汇等著名商场都因地铁而繁华。据统计，上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100%，这些都是令开发商们激动的数字。

　　有业内认为，伴随着西安地铁3号线的动工，2011年西安地铁2号线的正式运营以及2013年地铁1号线的建成，西安也将步入地铁交通时代。因此西安地铁商铺面临绝佳的发展契机，而对于投资者来说，这其中蕴含着的商业投资机会不可小觑。

　　如此来看，西安新型区域商业后劲十足，正在带动传统商圈加快升级改造的进程。

　　中商联购物中心委员会(西部)信息中心运营总监侯治国在接受记者采访时分析称，开发商的投资转型以及城市格局的变化，足以说明西安的商业地产已经进入快速发展期和品牌运营阶段。