| 随着国内房地产市场的逐渐成熟，以及土地稀缺性愈发明显，目前有多家公司开始进军商业房地产，一时间风生水起，,众地产商跻身持有化经营的趋势愈演愈烈。但商业房地产自身具有独特性，在开发模式和整体运作思路上与住宅地产不同。新浪乐居商业地产频道特邀禾盈(北京)投资顾问有限公司执行董事总经理杨杼梓、顾问部高级经理胡博做客聊天室，共同探讨如何寻找符合国情的商业地产开发新思路。
商业地产的核心问题是短期变现和长期经营之间的矛盾
谈到商业地产，杨杼梓首先给商业地产做了更深入的诠释：商业房地产和住宅最大的差异在于是否具有收益性。前者通过某种运营方式持续获利，实现保值和增值。从商业角度和产品类型应该区别大商业地产和小商业地产的概念，写字楼、酒店、酒店式公寓、商场、商业街、底商等都可以称为大商业房地产，而小商业房地产仅指商场、商业、底商等与具体商业业态结合紧密的产品。其次，商业地产开发商需要考虑投资客、商家及终端消费者等多个层面。从实践来看，目前商业地产现有六种开发模式：
第一、定单式的开发模式，其中以几年前万达地产的开发模式为代表。
第二、单一的出售模式。
第三、出售后统一管理或者叫售后返租和包租。这种模式不同于商业管理。“为了使得投资与收益能够对买家产生吸引力，散售式商铺通常会定位为专业市场或者百货类租金收益高的商业形态，承诺包租或者投资回报。但由于公摊大，如果按照大公摊出售总价过高，。为了控制总价，开发商将项目切成小产权，增加销售数量，提高单价，降低总价。但这种模式具有巨大的风险，由于业权不统一，或者租金收益过低通常难以实现持续投资回报。从而会导致大量遗留问题，开发商因此可能承担民事或者其他纠纷。这种模式令人头疼的是，好的客户或者好的品牌并不愿意接手小业权的商铺。” 在谈到这种模式时，胡博解释说。
第四、以租代售。这种模式主要应用在二三线城市，对于北京来说是比较老的开发模式。以租代售主要解决单价或者总价高的问题。投资者可以按租金的方式预付部分首付，再办银行按揭，这是营销上的一种模式。
第五、开发商出售加持有。这个模式比上面提到的四个模式有所进步，部分销售，剩余的开发商转换为运营商，这对于整个项目来讲是有好处的。
第六、开发商完全持有。对于商业房地产来讲，最佳的模式就是完全持有，因为只有持有才能保证它的品质和资产不断地增殖。一个商业形态的产品，没有持有或者没有好的经营管理，价值会下降。
从目前国内商业房地产开发现状来看，最核心的问题是开发商的短期变现和长期经营之间的矛盾，这是一个阶段性的问题，就像中国社会所处的这种阶段一样，是由实力和经济水平决定的。住宅开发商需要考虑到资金滚动，实现现金回流。但商业房地产需要保证产品的长期品质和投资者的投资回报，还需要统一管理保证它的经营品质。“北京市场上有一个典型的现象——商业和价格是倒挂的，住宅疯涨的时候，商业由于收益很低价格却很便宜。如果商业整个规划或者整个产品设计，前期开发的理念和模式没有考虑好，导致后期没有人来租，或者没有商家愿意进来。这样对于投资客来说就像废纸一样，没有任何意义。住宅比商业卖得好。但商业实际上是不能卖的，你必须要自己持有和经营，才能保证它长期的增值殖和保值。”
国外主力店模式可借鉴
前面总结了国内的六种开发模式，那么国外的商业地产开发模式是怎样的？杨杼梓首先解释了国内外的一些语言现象：开发商一词，英文是developer，国内叫“开发商”，香港人叫“发展商”。从汉语理解上来讲是两种理念的区别。发展商表达的是持续经营和长远发展的概念，而国内大多数开发商做商业地产更多的是考虑为住宅地产增加附加值或者追求短期的高额回报。两种不同的理念的产生，实际上市由于主要基于我们开发商和跟发达国家和地区“发展商”实力上的差距，以及土地供给制度区别。也就是说，国内多数开发商并不具备完全长期持有的实力和计划这种实力。但同时，由于土地的稀缺性愈发明显，国内越来越多的开发商也正在向商业房地产转型。
据胡博介绍，国外不会以发展商主观意识去盖建筑。在美国土地供应量充足的郊区，开发商通常会选择好路段自己开发并经营。这样的好处是发展商是商家本身，他只是购买或者租赁了土地，所有的建筑都是简单的组合，当店铺经营不善时就直接拆掉。在美国市区主要是改造原有建筑，按照产品周期性来看，一般是复合型持有，不会给小业主，慢慢经营并作为固定收益来源。另外由于他们的供货渠道是网状的，供货量和供货内容是统一的，这样每一家店的收入都会回到他们的总额上。这就是国外典型的主力店模式。”
为商业做建筑，而不是为建筑做商业
作为专业顾问公司，禾盈一直在研究国内比较成功的商业地产企业。“目前来看，万达在商业房地产方面是最成功的。它从最初的单一业态，到现在的城市综合体概念，经过了很多阶段。从万达的探索过程可以看出，他们也是不断在摸索一种解决短期变现和长期持有的方式。万达自己也在考虑向完全持有发展，这种持有应该是走运营商的概念。比如像万达影院、万千百货，这都是他们自己的商业品牌，这实际上就是我们一开始谈到的问题，最有效的模式还是开发加持有。也许万达最终的路线将会转化为资产管理者或者商业管理者的角色”。
杨杼梓总结了多年的开发运营经验，给开发商提出了一下建议：首先是要考虑多产品类型，树立大商业的概念，同时也不要完全只考虑到短期商业利益的最大化。可以考虑像酒店式公寓、购物中心、影院、卖场、底商、商业街这样的小商业复合型概念。同时，在前期一定要以三个层次客户(投资客，商家，终端消费者)的角度来看待自己开发的产品；。在产品定型以前，要从商业规划到产品的建筑形态，结合战略和开发模式考虑产品、资金问题，这样的产品模式风险才是最小的。第二、不同的产品类型互动。从产品角度上，首先要考虑一些比较容易变现的产品形式，最终通过变现来持有。第三，不能只是一卖了，或者做完产品之后再考虑被动招商，在产品和销售之前要为客户考虑好持续收益的模式，住宅开发的思维方式，会导致开发商后期无穷的纠纷和麻烦。第四，也是我们现在公司的一种模式，我们叫他“为商业做建筑，而不是为建筑做商业”。“我们不建议他按商业最大化来卖。要将开发风险前置的问题，在前期定位清晰并了解需求，做好规划，同时在产品定型前即进行招商的意向考虑。”市场中缺少的不是好的商业品牌和商家，而是符合商家需求，并且可以持续盈利的产品。
总之，商业房地产是一个非常复杂的产品，开发商在做商业房地产的时候，一定要做好长期投入的准备，要保证长期收益，最佳的模式是仍然是自己长期持有，但这尚不完全符合中国目前的国情 |
