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中国著名商业街区建设与管理研讨会综述
张锐军
由北京市西城区人民政府西单地区管理委员会办公室、北京西单商会共同发起主办、中商商业经济研究中心参与协办的“中国著名商业街区建设与管理研讨会”于2000年10月15日～18日在北京召开。来自全国12个城市的１８条商业街区的管理机构的代表、在京的部分专家学者参加了会议。北京市商业委员会卢彦、西城区常务副区长曹增森、西城区副区长隋振江、北京西单商会会长刘秀玲、中商商业经济中心副主任王建华出席开幕式并分别发表了热情洋溢的致词。整个会议由西单管委会办公室主任王福俊主持。会议期间，参会人员就商业区建设与管理中共同关心的问题积极探讨，既提供了各自宝贵的新鲜经验，又理清了今后发展的工作思路；同时，会议还讨论通过了由西单地区管委会办公室和北京西单商会联合提出的“关于成立‘中国商业街区联谊会’的建议书”，并决定由南京市湖南路地区管委会办公室承办下届年会。研讨会以“加强交流、互相借鉴、携手合作、共创未来”为宗旨，对商业街区的建设与管理进行深入的探讨，取得了一定成果。
商业街为何成为城市商业发展的热点
１．随着中国城市化进程的明显加快，城市功能也日趋完善，商业街区作为城市发展的一个重要标志，越来越受到全国各地各级政府的重视。与会代表认为，现代商业街区是城市商业的缩影，是城市的精华，它是以巨大的内聚力和辐射力形成一个开放式、跨区域的商业群体，既有城市商业中心的功能，又具备现代购物中心的特点。比如，北京西单商业街区的建成已超越区域概念，与王府井商业街区相辉映，构成中国商业一个新亮点，成为北京居民和外地旅客在京首选的购物场所。
２．现代商业街区是多功能的整合，它的长处在于整体优势。没有整体优势就没有强大的内聚力、辐射力，也就失去了存在的条件和发展的空间。因为，现代商业街是城市的窗口和标志，是城市竞争力的重要表现。名列世界竞争力前茅的新加坡，不在于生产优势，而在于流通力的强大。我国香港之所以成为国际大都市，正是在于第三产业的发展，现代商业街正是城市流通力的重要表现，不仅取决于它的规模，关键是它的整体优势。
３．现代城市零售市场的竞争已由企业的单体竞争，上升到群体商业的竞争。直接表现为商业中心之间、商业街与商业街之间的竞争。特别是北京零售业，近两三年新增营业面积近百万平方米，不仅使王府井、西单商业街“传统变现代、老街变新颜”，而且新出现了建外、朝外、隆福等一条街，以及中粮、恒基国贸商城等准购物中心。加上大型单体百货商场。超市和仓储商店的出现，市场分割，传统的商圈理论受到冲击，竞争十分激烈。他们的生存关键在于旅游人口、外来的目标顾客。这部分购买力是“西移”还是“东进”，是“南来”还是“北往”，不单单取决商业的规模和商品的多少，完全取决于整体优势和综合的能力（包括商品、质量、服务、功能、设施、素质所构成的整体实力）；取决于哪一个地区商品最多、功能最全、环境最好、服务最佳。
４．商业街过分扩张，必然加剧内部的竞争，如何推行错位经营，减少内耗力增加凝聚力是发挥整体优势的关键。建场容易兴市难，商业街营业面积扩大以后，在相对有限的购买力情况下，僧多粥少，必然加剧商业街内部各企业之间的竞争。像西单商业街由原来的10万平方米的营业面积，一下发展到建筑规模150万平方米、营业面积54万平方米，集中了8家大型商场。如何实行错位经营、特色经营和个性化经营，不仅关系到企业自身的存亡，也关系到能否发挥整体优势共同发展的问题。商店不怕多不怕重，美国的购物中心，一般都有３～５个大型百货店，由于它们重视错位经营，因此，都能生存和发展。
５．发挥整体优势，是现代商业街发展的内在要求。顾名思义，商业街就是城市商业最集中的街道，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心的多重功能，其特点是：
一是功能全。作为理想的购物、休闲、旅游场所的商业街，综合城市商业中心和现代购物中心的特点，结合现代消费的趋向，现代商业街至少应具有：购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、代理、修理和交通等15项功能和50～600个业种。在现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种要求。
二是品种多。现代商业街应是商品品种的荟萃，特别是优质名牌产品要做到应有的尽有。特别像西单、王府井作为国际大都市的北京商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌。既是中国品牌的窗口，有时国际品牌的把民族化与国际化有机结合，成为中外旅客理想的购物场所。
三是分工细。分工细，专业化程度高，是现代商业街的重要特色。现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化转变，要求商店专业化，品种细分化，显示每一个消费者的特色和特点。在美国许多购物中心里，仅儿童商品一项就分有婴儿商品专门店，少儿商品专门店，6～8岁（学龄儿童）商品专门店、芭芘玩具专门店、维尼玩具专门店，面积都在500～1000平方米左右，经营的品种几千种到上万种。现代商业街除少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都是由若干个专门店、专业店所组成的。
四是环境美。购物是享受，享受在商场。购物享受包括精神和物质两方面。首先表现为对购物环境的要求，优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶，美德教育和享受，要做到最显眼的地方是顾客服务台、最宽敞的是购物通道、最豪华的是顾客休息室，突出体现现代商业街购物、休闲、交往和旅游等基本功能。
五是服务优。服务竞争将成为21世纪市场竞争的主要形式，它直接关系到现代商业街的形象，关系到它的生存和发展。“硬件硬、软件软、服务跟不上”是当前我国商业街存在的普遍现象。服务要成为商业街的优势和特点，除了每一个企业要塑造、培育和维护自己的品牌，推行特色经营外，还要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性。
规划与建设
１．改革开放以来，尤其是90年代中期以来，中国城市商业网点布局已发生根本性变化。为防止城市中空化而导致城市中心的中位商业街区的经济衰落，各级政府均把商业街区的建设确定列为重点项目。政府的出发点是好的，由于政府并不是市场主体，其对市场的把握往往是间接的，因此，在规划建设中应更多地听取商家和地区管理者的意见，这样才能更好地适应市场的发展趋势，才能使建后的商业街区管理工作落实到位。
２．商业街区的规划建设要有超前性。这种超前性是基于这样的现实，中心城市商业街区的功能具有综合化的趋势，具体表现为：
（ｌ）商品贸易功能。即购物功能，这是最基本的功能。商业街区是一个城市商业的龙头和品牌，它往往是一个城市最古老的城区也是商店最集中的地区，对某个地区乃至某个城市商业发展具有举足轻重的作用。这个区域人气最旺、商品最齐、商机最多、交易最容易成功。如北京的王府井、西单，南京的夫子庙、上海的城隍庙、广州的上下九、苏州的观前街、深圳的老东门，自古就是商品贸易的聚集地，有过辉煌的历史。90年代末，我国各地大中城市如北京、天津、上海、南京、苏州、广州、深圳、中山、惠州等地在对老街道进行改造的时候，都注意突出其商业气氛，使古老的街道变成既具有地方特色和风土人情，又有现代观光风格的商业街区。
（２）旅游功能。古老的商业街区往往是一个城市里最具有地方传统特色的景点，而旅游通常是与购物紧密联系的。一个旅客到一个城市旅游，在购物方面首先考虑的不是实用，也不是物品贵重与否，而是需要购买具有地方特色、值得纪念的物品给自己留念或惠赠亲友。而最能满足顾客这一需要的地方就是老街道；而古老城区、老街道经过改造以后，其传统特色商品不变，但其购物环境却大大改观了，游客愿意来。而从饮食方面，充满特色和传统小吃林立的商业街区往往是顾客最愿意光顾的场所。特别是改造以后的商业街区以其典雅舒适的环境，商店云集的市场气氛、风格各异的建筑群体，传统风貌与现代文明互相映衬的文化品位，深深吸引了广大中外游客的目光和脚步。
（３）休闲功能。经过大规模改造的商业街区成为城市的一道亮丽的风景线，给城市现代人增添了一个全家休闲的好去处。现在商业街区宽敞、明亮、绿树成荫。街头小巷到处设有座椅、遮阳亭、街头雕塑，充分满足现代人休闲享受的需要。
（４）文化功能。古老的商业街区，蕴藏了一个城市巨大的传统商业文化。不少别具风格的建筑，折射出一种光彩的文化气息。街区历来是人们聚集的地方，它显示着一个城市的人文特色，展现了一个都市的精神风貌，现代商业街区通过广场文化、广告文化、饮食文化、建筑风貌等一系列内容，把地方传统文化展现出来。
３．当前我国城市化水平已达30％以上，已经进入城市化加速发展的历史阶段。全国６８８个城市都在加快自己的发展，都力图以最美的形象、最好的环境、最佳的生活质量吸引全国和国外的观光旅游者、投资者和移民者的注意力。在这一过程中，城市的商业街区的建设不约而同地成为重点。但商业街区规划建设过程中的几个具有普遍性的问题必须引起重视。就是说，我们的商业街，不仅要走快，而且要走好。
继承与发展
对于世界上任何一个大城市来说，旧城改造与古建筑保护历来是一个矛盾体。城市如果不发展就会变成一座没有生命的城市，而城市借口“改造发展”去破坏它，而不保护由旧建筑形成的独特性，那么将会给这座城市带来不可挽回的损失。旧建筑是城市文化的载体，是城市的“灵魂”。要夷平一座城市的旧房子易如反掌，在废墟上建立金碧辉煌的高楼大厦，只要有充足的资金，也不难办到，而要将一座城市的古老建筑完整地保留下来，让它们成为现代城市的有机部分，并为这座城市的现代化增加光彩和物质财富就难了。这不是仅有巨额投资就可以办到的，还要有对这座城市传统文化的深刻理解和领悟能力，以及把所有这一切加以继承和发扬的独到眼光和创新能力。商业街区必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分。在商业街区规划建设中，要特别注意历史文化的保护和利用。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程，规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方法，否则商气会大损。商业街区的古老历史文化遗迹，在改造建设中应更好地融入新的规划中，使传统与现代相结合。北京的王府井大街改造时把有几百年历史的一口古井重新挖掘出来供人们参观、广州重新修建有几百年历史的骑楼、深圳东门重建思月书院和具有岭南特色的风貌街等等，都是对历史文化的有力保护。
经济利益与社会利益的协调
商业街区的规划建设是城市发展规划的一个组成部分，而城市发展规划是城市发展定位、战略目标、规模的体现。其中公共设施的发展规划极为重要，它是市容市貌的主要组成部分。特别是改造的老城区，都是寸土寸金之地，多建一幢楼，发展商可能多赚几千万，政府也可能因此多增加财政收入，但土地利用强度过度，会降低生活质量。深圳步行街在规划改造时就留出了３个休闲广场，共１．５万多平方米，政府的地价补偿就近两亿元，但钱花的值，它不但给市民和游客提供了一个理想的休闲场所，也给广场文化提供了一个舞台，让文化艺术走进街头，走进商家，创造了有利条件，全面提升了步行街的档次。
公共交通
商业街区的建设必须认真考虑交通问题。商业街区是一个景点，是购物区，如何把顾客引进来是一个大课题。周边必须有多路公交车通过并设站，还得有停车场和充足的车位以满足有车一族和旅游团体的需要。其次，各商厦内的地下停车场。有的地方改成步行街区，地下停车场无法使用，被迫改变功能。如果能将步行街内商厦的地下室与外部商厦地下室联通，或在条件许可的情况下，把广场地下挖空，建成地下停车场，这样，不但 解决了外来顾客的停车问题，还给居住在步行街的居民提供了极大的便利，不会因建成步行街后而使工作和生活受到影响。第三，有些街道在改造成步行街以前，原来是交通要道变成步街以后，势必使附近道路的交通变得拥挤。为了解决这些问题，部分城市步行街区可采取在一定的时间段对公交车开放的作法，即半封闭管理。如北京的王府井、中山孙文西路、广州等地步行街，都采取这样的管理办法，大大减轻了对周边道路的交通压力。
业态业种引导
如何对商业街区业态业种进行合理的规划引导，是商业街区管理的一大课题，也是规划建设的大问题，对一些拆旧建新的商业街尤为重要。因为商厦不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商厦的主业和特色，很容易造成商品千店一面，单调雷同的局面，并难于形成规模效应，甚至相互影响，降低整个步行街的档次。
配套设施
商业街区改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、街头小品、广告设施等等。如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街区管理带来相当大的麻烦。有的城市街道封街改造一二年，开街后发现还有部分设施未跟上，如厕所、广告或舞台、街头景点等，又得重新挖开已铺好的路面，给管理者、经营者、旅客都带来相当大的不便，还损害商业街的形象。所以规划的时候，应尽量考虑周到，以全面满足商业街的功能需要。
融入人本思想
商业街区的建设必须以人为本，突出以人为主体的规划建设。以人的行为、心理、视觉为出发点，满足人对城市环境空间多方位、多层次的需要，注意环境空间的组织和环境设施的安排；以人的视觉、触觉、以及由此引起心理感受为参照，在功能、样式、质感。色彩等方面，强调精品意识创造优质的商业购物环境，突出景观性、功能性和安全性。如在街企两旁种植树木和摆放盆栽，赋予古老街道生机勃勃的景象，创造轻松、惬意的视觉效果。在功能方面，设置小巧方便的公共电话亭、原木制作的休闲座椅，公共厕所、垃极桶、统一管理的广告设施和标识系统，做到使用方便、造型优美、制作精良。此外，街道出口、上下台阶设置还要充分考虑残疾人和盲人的特殊要求，以及防火防灾紧急疏散的要求等等。
广告管理和灯光管理
杂乱无章的广告和灯光侵蚀着一座大城市的文化氛围。不分地区的所有道路灯杆、街道两旁、公共建筑物上矗立着各种广告，城市夜晚的灯光设备不少也被广告灯箱所代替，貌似繁华锦簇，实则杂乱无章，缺乏文化品味。广告应划分区域分别安置。在中心商业区、购物区可集中布置广告灯箱，而主要交通干道、休闲广场则应以整洁为主，辅以文化小品，诸如各种雕塑为宜。
完善的管理与服务
１．商业街区的管理与服务工作主要包括：市容环境、治安、广告、门前三包、公益宣传活动和商业文化活动等。
２．商业街区的管理与服务工作要由专门机构和队伍承担，其中包括管委会（办公室）、交警、治安巡警、市容城管监察队等。
３．商业街区的管理在一定意义上应是“特区”式管理，要制定并实行特殊政策。商业街区的管理主体要非常明确，要责权统一，要有高度的权威性，要赋予实权，否则很难避免相互推诿、相互扯皮以及执行决策力度不够等低效率现象。
４．商业街区的管理者要对本商业区的规划建设有广泛的参与，尤其是对规划的参与，这样才能避免建成后管理工作难以到位，工作留死角。
５．要调动商业街区的商家参与管理工作的积极性和主动性。这种参与要贯穿于从管理方案的制定到管理方案的执行全过程，这样在管理过程中才能得到商家的配合与支持，避免管理者与商家不必要的对立。
６．管理机构要有较强的协调能力，因为商业街区的管理不同于一般街道，大都处于城市中心地带，是比较敏感的地区，情况往往比较复杂，是各业务主管部门的管理重点，商业街区出台并实施特殊政策，如果没有有关部门的支持配合，很难有所成效。因此与会代表认为，商业街区管委会一把手要由级别较高的领导担任，对于难点问题应亲自出面协调，管委会办公室则只需有适当的级别即可。同时，管委会与管委会办公室之间关系应明确为决策者与执行者之间的关系。
７．商业街区行政管理职能要与专业服务职能分开，专业服务职能应由专业服务机构承担，招募方法可通过招投标的方式，在严格符合商业街区总体要求的前提下走市场化的道路，以防止政企不分的现象发生。比如，商业街区的环境保洁，各地通常的做法是通过招投标的方法选择专业服务公司进行实施。
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