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对上海市静安南京路商业网点管理的几点建议
静安区商业委员会 叶景辉
中国加入WTO，标志着我国改革开放进入一个新的发展阶段，也给静安南京路商业商务发展带来前所未有的契机。它将有力地推动引领上海商业的梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场商圈的功能凸现，有力地提升静安南京路商业的高雅气息和精品内涵。
如何按照国际通行规则和惯例，深度开发建设静安南京路，如何保持代表上海形象的商务优势、品牌优势和环境优势，是摆在政府部门、中介机构、行业组织和企业面前的严峻课题。笔者试就静安南京路综合竞争要素之一的商业网点问题，谈些人个肤浅的想法。
静安南京路商业网点现状及存在主要问题
静安南京路东起成都北路，西止常德路，全长1200米左右，沿街现有各类商业企业154户，共有商业面积25万平方米，每平方米年税收达700元，年消费购买力居全市其他主要商业街之首。梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场高档商圈崛起，使静安南京路成为上海商业现代化的重要标志。但是面对入世，乘势而为发挥三大广场名牌效应，带动周边两侧商业网点的增值，仍然有着巨大的发展空间。目前，静安南京路商业网点使用管理过程中主要存在以下几个问题：
（一）功能结构不尽合理。据调查显示，沿街商业企业经营服饰网点约占总数的70％，经营餐饮网点约占15％，经营食品网点约占5％，经营手机、眼镜、化妆品、箱包、工艺品等网点约占10％，总体功能单一，业态结构失调。
（二）店面形象差异较大。静安南京路呈现“西高东低”形象格局，即陕西北路至茂名北路沿街商店业态较新、形象较好、品位较高，而成都北路至石门一路沿街商店相对西段而言，业态传统、形象一般、档次不高。
（三）商业网点归属不一。根据对静安南京路商业网点调查，网点所有权（经营权）大致划分为，中央部属及市属网点占30％，区属网点占70％。区属网点其中30％由自己经营，70％以场地出租形式引进品牌商。因而造成一些网点装修改造、功能调整与静安南京路整体定位相脱节，网点管理难以到位。
（四）使用效益高低悬殊。西段沿街商店近年来通过统一设计装潢，“弹眼落睛”。不少国际知名品牌商不惜高额租金，抢先开设形象店。一些有眼光的经营者以网点使用权投入与著名品牌商合资，不仅招商，而且引税。但是也有个别网点经营者缺乏经营眼光，“拉进篮里都是菜”，以致出现“开关店”，给左邻右舍经营带来负面影响。
总而言之，由于上述这些问题，客观上影响静安南京路整体功能深度开发，制约静安南京路潜在能力的释放，长此以往势必将弱化静安南京路商业商务的领先优势。
加强商业网点管理的建议及措施
商业领域历来具有竞争相对充分，投资门槛低，固定资本比较少，回报率较高，投资周期短，资本转移灵活。特别是我国加入WTO后，外商巨擘尽全力进入零售行业，攻城略地，跑马圈地，抢占市场份额。对此，我们要学会借鉴国际通行做法，对静安南京路商业用房实行有效的控制和引导，营造出功能完善、定位准确、总量适度、竞争有序的发展环境。
（一）从政策层面上而论，建议开展三方面工作：
１、全面调研，尽快编制静安南京路功能完善及业态布局总体规划。
要依据静安区经济和社会发展第十个五年计划以及静安南京路现状及未来发展趋势，组织力量全面调查、分析，编制出静安南京路功能完善及业态布局总体规划。并且必须明确细化各路段功能定位及业态设置标准，细化各路段必备性和指导性功能结构和比重结构。
２、量化论证，尽快制定静安南京路商业网点的标准体系。
要按照静安南京路功能完善及业态布局总体规划，参照发达国家中心城市商业街的商业网点做法，制定出各种业态经营及装修的标准及规范，包括店招店客、广告牌匾、灯光设计、招贴使用，遮阳雨蓬、街景绿化标准和要求。
３、争取支持，以立法形式予以确认。
经过调研、分析、论证形成的静安南京路功能完善及业态布局总体规划，以及静安南京路商业网点管理标准体系，要争取区人大通过，形成覆盖不同归属、不同类型的全社会商业企业的规范性文件，强化功能调整、装修改造属地管理，布局结构和发展总量宏观控制。
（二）从操作层面来看，探索采取以下管理措施：
第一，对于大中型商业网点需要调整功能、出租场地、改变用途，用房单位须事先递交申请及相关材料，由区商业行政管理部门在规定受理期内，组织有关方面对引进业态、经营内容进行论证，必要的话组织听证，充分听取同业代表、行协组织、管理部门、专家的意见，据此提出准予或不准予的明确意见。
第二，对于现有自营、出租、合资的商业网点转变功能用途的申请，区商业行政管理部门要依据静安南京路功能定位及业态设置标准严格把关，凡属新型业态、必备业态的，政府有关部门加以支持、鼓励；凡属于传统业态、落后行业，并且过度集中的，要加以干预和引导；凡属于明显不符合功能定位并且低档次、无特色、经营不善、形象极差的，政府有关部门依据法律法规，重点整治，经整改无效，运用必要手段，坚决调整出静安南京路。
第三，现有各类商业网点提出进行装修改造，必须严格按静安南京路总体规划、建筑形态风格以及业态设置标准，上报商店（厦）改造立面效果彩稿图及工程技术、用料、施工、效果标准、要求，由区商业行政主管部门牵头，会同规划、市政、工商、房产、环保、消防、卫生等相关部门审核，完善改造施工方案，使商店装修与整条商街形态格调相协调，功能相配套。
第四，静安南京路商业的繁华典雅，不仅体现静安经济实力和水平、而且代表上海国际大都市形象和窗口。静安南京路商业企业要牢固确立“一荣俱荣、一败俱败”全局意识，诚信经营，规范服务，锁定目标消费群体。区政府有关职能部门也要在法律的框架下调整各自的作为，充分体现规划、监管、协调、服务功能。区商业行政主管部门要负责编制静安南京路功能完善及业态布局总体规划，以及商业用房标准体系，强化动态管理，控制商业用房功能。区工商行政管理部门依法对准人静安南京路商业企业的资格审查，加强日常经营活动的管理和检查。区规划、房产管理部门加强对商业用房用途改变，装修改造的审批和管理。公安、消防、市容、绿化、卫生、环保等相关创门也要分别依据法规加强店容店招、街景绿化、食品卫生、环境保护、灯光设置、防火安全等日常检查管理。
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