|
尊重客观规律 合理布局大型商业网点
北京市城市规划设计研究院 于彤舟
改革开放以来，北京的商业发展非常迅速，尤其是1988～1997年的10年间，商业网点数、商业增加值和商业用房面积成倍增长。商业投资呈现出多元化趋势，零售商业网点向大型化发展。进入20世纪90年代以来，零售网点的建设规模不断增大，在城八区56个营业面积１万平方米以上的大型零售商业网点中，90年代以后新建的达46个，占其总数的82.1％。
新的形势要求我们对诸如“商业网点的规模是不是越大越好”、“如何确定适宜的网点规模”、“大型商业网点应如何布局”等一系列涉及北京未来商业发展的重大问题，都必须进行深入分析和认真探讨。
北京城近郊区零售商业网点现状
截止到1998年底，全市零售、餐饮及居民服务业营业网点有24.1万个，其中零售业营业网点18.1万个，占营业网点总数的74.8％。城近郊区零售业网点总建筑面积约655万平方米，约占住宅建筑面积的4％－5％。北京城近郊零售业呈现出以下特点。
总量分布与规模效益
按国际惯例，营业面积在3000平方米以上即称之为大型零售商业网点。据有关资料，1998年底，北京城八区又有大型零售商业网点172个，占全市零售商业网点总数（不包括个体，以下同）的1.07％，其中，营业面积在3万平方米以上的有６个，占全市网点总数的0.4‰。；ｌ万～３万平方米的网点共50个，占3.1‰。；5000～ｌ万平方米的网点53个，占3.3‰；3000～5000平方米的63个，占3.9‰。北京商业零售网点呈现出规模越小、数量越多的规律和特点。
在全市零售商业网点中，大型网点起主导作用。虽然这样规模的网点仅占全市网点总数的1.07％，但在百货店、超市、仓储式商场三种业态中，均实现了同类业态零售总额的50％～75％。大型百货店效益最好的是营业面积为１万～３万平方米的网点，这类网点用23.6％的营业面积实现了47.2％的零售额。效益最差的是３万平方米以上的网点。超级市场效益最好的是5000～１万平方米的网点，其次是3000～5000平方米及１万平方米以上的网点。专业店和专卖店效益最好的是3000～5000平方米的网点。仓储式商场效益最好的是１万平方米以上的网点。
因此，可以得出以下结论：从土地资源合理利用的角度看，ｌ万～３万平方米百货店规模效益最好，5000～1万平方米超市效益最好，仓储式商场在１万平方米以上为宜，专业零售店和专卖店规模不宜过大。
空间布局
全市销售额主要在四环路以内地区实现
四环路以内的商业网点，以占全市36.6％的营业面积，实现了76.6％的销售额。
营业面积１万平方米以上的大型百货店主要集中在三环路以内地区
城八区６个营业面积在３万平方米以上的大型百货店中，除当代商城位于三环路至四环路之间外，其余５个均在二环路以内。34个营业面积在１万～３万平方米的大型百货店中，其中位于二环路以内的10个，占29.4％；位于二环路至三环路15个，占44.1％；位于三环路至四环路６个，占17.6％；位于四环路以外３个，占8.8％。可见，三环路以内地区是营业面积１万平方米以上大型商业网点的主要集中区域，占大型网点总数的比例高达75％。
营业面积１万平方米以下的大型百货店主要分布在三环路以外地区
在城近郊区15个营业面积１万平方米以下的大型百货店中，位于二环路以内３个；二环路至三环路之间地区没有，位于三环路至四环路６个，位于四环路以外６个。
大型超市和仓储式商场主要分布在城市边缘新开发地区
大型超市主要集中在三环路至四环路之间的城市新开发地区。这一地区超市数量占超市总数的47.4％，而位于三环路以内的超市所占比例小一些，为36.9％。仓储式商场在城市边缘地区布局的趋势越来越明显，位于三环路至四环路之间及四环以外的各占40％。这种分布状态与仓储式商场对用地和交通条件的要求直接相关。
专业店和专卖店布局均匀，没有明显的趋向
区位效益
从处于不同地段的大型零售商业网点经济效益看，位于三环路至四环路之间大型百货店单位营业面积零售额最高，为2.19万元／平方米。虽然二环路以内地区集中了37.5％的１万平方米以上的大型百货店和1/3的3万平方米以上的大型百货店，但其零售额仅为1.37万元／平方米，效益并不理想。虽然三环路至四环路之间大型网点数量并不多，但效益最好，说明这一地区为近期大型百货店发展的黄金地带。
位于二环路至三环路的超市效益最好。从超市分布上看，大型超市主要集中在三环路至四环路之间的新开发地区。因此，在二环路至三环路之间有条件的地区，未来还应新建或改建一些超市，以弥补其业态类型的不足。
位于三环路至四环路之间的仓储式商场效益最好。目前，仓储式商场主要分布在这一地区和四环路以外地区。未来仓储式商场仍宜在交通方便，接近居住区的城市边缘地区建设。
北京零售商业网点建设中的问题
从全市范围看，商业设施的增长与人口及住宅的变化在空间上不一致
20世纪90年代以前，旧城区商业网点营业面积累计占市区总量的34％，而1990年二环路以内地区人口占城近郊八区的29.2％，人均拥有商业用房面积相对较高。1990～1997年，二环路以内常住人口平均每年以1.47％的速度缓慢下降。而市区新增百货店营业面积中，位于二环路以内的却占到了25％，大型商业网点所占比例更大。
从住宅建设情况看，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出。近年来，新建住宅大量集中在近郊区和城市边缘集团，分别占住宅竣工总量的69.1％和23.5％。而商业设施建设相对滞后，尤其是边缘集团商业设施建设缓慢。如望京小区近年住宅建设量较大，但新建大型商业网点却很少。
人口、住宅和商业网点建设在空间上的不一致以及商业配套滞后等矛盾，造成部分新开发地区商业服务设施严重不足，给居民生活带来不便。
部分大型商业网点建设分散，致使规划中的一些商业中心难以形成
大型综合性商业网点是商业中心形成的集聚核和生长点，它对商业中心的形成起着重要作用。
20世纪90年代以后，大型商场建设规模较大，其中一些并没有建在规划商业中心内。在城八区营业面积3000平方米以上的125个百货店、超市和仓储式商场中，相对集中在商业中心内的有90个，占72％；相对分散的有35个，其销售额占市区销售总额的10％以上。这些分散的大型网点，由于本身具有一定的凝聚力，吸引了一些小型网点在周边集聚，从而起到对规划商业中心的分流作用，造成了商业网点布局分散，规划的商业中心难以形成。
大型商业网点的建设缺乏科学、有序的管理
近年来，商业设施投资多元化趋势愈加明显，由商业系统兴办的大型网点比例减少。由于不同的投资项目由不同部门经营，缺乏统一管理，一些大型网点建设的可行性研究不够，建成后因效益不好不得不停业或整改，造成资源的巨大浪费。如万通、万惠双安、鑫帝大厦改为小商品市场；天云商厦改为电器市场；亚细亚百货改为超市；海兰云天、卡玛商城等停业。这些现象的出现固然有经营不利的一面，但是，大型百货店在局部地区过分集中、缺少特色、互争客源、超过周围地区的需求，以及缺乏市场调查，业态选择不利，位置偏僻，布局不合理等；也是这些商场效益不佳的重要原因。因此，当前加强政府对大小商业网点建设的有序管理，就显得非常必要和迫切。
零售商业网点的业态结构失调
进入20世纪90年代以来，虽然北京的超市、仓储式商场和专卖店不断增多，但总体来看，传统百货店、副食店仍占主要地位。从网点数量上看，百货店、超市、专业店、专卖店、便利店之比为12.3:1.0:28.4:4.0:16.5:0.4。从北京经济发展水平和发展趋势上看，目前的业态结构不能适应大众的需要。超市、仓储式商场及专卖店的比例还将增大。
大型零售商业网点的规模效益及空间布局的对策与建议
从以上分析可以看出，不同业态的大型商业网点在空间分布上呈现出不同特征，用地效益和规模效益也不同。因此，在大型商业网点的建设中，应区别不同业态对其进行可行性研究和论证，将规划要求和市场调节相结合，合理进行空间布局。具体建议包括以下几个方面：
大型商业网点的建设要遵循市场经济规律
商业网点的效益直接影响投资者的布局倾向，人口分布是影响商业网点效益的一个重要因素。目前北京受其经济发展水平和交通方式等条件的制约，处于人口稀少地区商业设施的效益不会非常理想，尤其是大型商业网点必须有相当数量的服务人口才能取得较好的效益。随着城市的逐步扩大，商业网点布局也呈现出由中心区向外围地区扩散的趋势。因此，大型商业网点的布局应遵循客观规律，从已建成区向新开发区逐步推进；任何违反规律的强制做法都是不可取的。
规划要超前，并要有连续性
在尚未开发的地区或开发规模比较小地区，虽然需要商业配套，而且必须提前进行配套，但兴建大型综合商场却是不现实的。而随着开发规模的扩大和人口的集中，大型综合商业网点的兴建也是必然趋势。因此，在这个过程中，可先兴建一些中小型配套商业网点，以满足居民日常生活需求。同时，保证规划商业中心用地不被任意改变，适应未来建设的需要。
大型综合商业网点应结合规划商业中心布局
影响商业网点经营效益的因素很多，集聚效益是其中一个重要方面。商业中心不是单一的购物中心，而是与相应的商业文化服务中心相结合的多功能城市生活服务中心。因此，大型商业网点布局在规划商业中心内，不仅有利于商业中心的形成，同时也能为顾客提供方便、齐全的服务，创造舒适、宜人的购物环境，给商业网点带来经济效益。
区别不同业态，确定适宜的规模和区位
旧城区内不宜新建１万平方米以上的大型百货店
从目前大型百货店的布局及其单位面积效益上看，营业面积１万～３万平方米的大型百货店效益最好。与之相比，３万平方米以上的大型百货店效益较差。从区位上看，单位营业面积效益最好的网点主要集中在三环路至四环路之间地区。而目前三环路至四环路之间只有６个大型商业网点，数量较少。因此，大型百货店近期宜选择三环路至四环路之间布局。相反，二环路以内大型网点较多，效益差，不宜再新增大型网点。此外，大型百货店要结合规划商业中心布局，以保证其尽快形成规模。
在规划市区，尤其是三环路以内地区应新建或改建一批大型超市
从单个网点单位营业面积效益上看，5000－ｌ万平方米的超市效益最好，今后，新建大型超市应以5000－ｌ万平方米为宜。从区位上看，位于二环路至三环路之间的超市效益最好，近期超市适于在这一地区布置。由于目前城近郊八区营业面积3000平方米以上的超市只有19个，缺口较大，今后需要新建和改建一批超市。大型超市也应尽量结合地区级商业中心进行建设。
大型仓储式商场布局在城市边缘地区为宜
从单个网点单位营业面积效益看，营业面积１万平方米以上的大型仓储式商场效益最好。从区位看，位于三环路至四环路之间的仓储式商场效益最好，其次是四环外的网点。因此，仓储式商场宜布置在交通方便、地价较低的近郊区或中心区边缘。
大型专业店和专卖店应结合专业街市布置
目前，在营业面积3000平方米以上的大型专业店和专卖店中，效益最好的是3000－5000平万米的网点。因此，专业店和专卖店规模不宜过大，应结合商业中心和专业街市布局。
大型商业网点的建设需要科学、有序的管理
投资主体的多元化，导致商业网点的统一管理比较困难。但大型网点建设投资大、占地大，并对商业整体的发展有很大影响。因此，大型商业网点的建设必须审慎研究和论证，严格审批程序，加强政府的宏观调控。
|
