一二线城市，由于交通及城市副中心的发展，对于超大型购物中心的需求在不断降低；三四线城市因人口数量少、消费力不足，很难支持庞大的商业综合体。疫情之后，随着人们生活习惯的改变，在家附近就能解决衣食住行的社区商业迎来高光时刻。

然而，在城市化进程中，多数城市的社区商业逃不过“最多火三年”的魔咒，冷清收场。规模不适合、设计不合理、业态不齐全、运营管理不规范、整体不和谐等问题或许是共性原因，但不同能级城市的社区商业也存在着许多差异性问题。

为此，站在社区商业的新风口，本文针对当下不同能级城市社区商业常见的问题，聊聊一二三四线城市更加适合哪种类型的社区商业。

1、不同能级城市社区商业痛点

经过20多年的发展，消费群体的迭代与消费观念的升级，推动着社区商业的调整与变革。

真正的社区商业，不只是一个提供商品售卖的地方，它还要具备让消费者的情感需求得到满足的功能。一线城市传统社区商业更多的追求大体量、全覆盖，过多“冷冰冰”的商品售卖忽视了大众的情感需求。

二、三线城市社区商业则存在着空间及建筑设计的缺失。大部分开发商以开发住宅的概念建造商业物业，设计时缺失长远的经营眼光，在平面布局、建筑设计、商业定位、业态规划和面积配比方面存在种种弊端，商业建筑不能满足租户的要求，或与社区的整体环境格格不入。

而四线城市社区商业因为店面脏乱差、业态老旧难以匹配人们对品质生活的追求，则成为不可忽视的问题。

2、社区商业类型

以上问题无论单向来看还是综合而言，造成因素都很客观，也很重要，但究其根本，不同能级城市社区商业如何解决问题、精准定位才是关键所在。

根据体量和辐射能级，社区商业大致分为社区型商业中心（加强型）、社区全业态组合型（中大型）、小体量多功能三种类型：

3、社区商业：做多大、做什么、怎么做

1. 社区型商业中心

一线城市作为商业发展最成熟最密集的城市，社区商业发展迅速，同时，由于一线城市社区居民消费层次较高，辐射人员较多，规模体量也相对较大。

随着城市发展和消费升级，以周边居民为主，生活服务和家庭休闲消费为核心的社区型商业成为一线城市的主流。我们对未来一线城市社区商业做一些构想：

其一，物业面积，物业形态打破传统“大盒子”的思维定式，由集中式商场+商业街模式构成，构筑一个有温度、有颜值的商业空间。

其二，打造社交化商业空间。一线城市的社区商业中在空间打造上应更加注重消费者的情感诉求，在建筑创新方面，以更舒适、更自在的空间形态，打造极致社交空间，让消费者在购物的同时有更好的消费体验。同时，我们把更多的空间用来做互动，创建一个社区交流的场所，成为大家互相分享的平台。

其三，创新业态逻辑，基于周边社区居民消费需求，在业态组合上加大餐饮和休闲娱乐业态的比重。同时，对标菜场和社区超市，SKU（库存量单位）介于1500-2000个，客单价50元左右，配送时效性高、客户体验较好的前置仓模式，能为一线城市居民提供更加多样化的便利服务。

其四，社区商业的个性化将成为一种趋势，创新社区商业新场景或是原创IP的打造，能为社区商业打造独特的记忆点，为其带来独家流量。

2. 全业态组合型

二三线城市随着城市化进程的发展，餐饮、零售、生活服务等居民高频使用的社区商业价值越来越不可估量。其中，苏州是国内最早由政府主导系统化规划社区商业的城市，其最具特色的“一站式生活配套服务”邻里中心，成为另一个角度的“标准化”社区商业。

其一，物业面积一般在3000-20000平米，物业形态由小型集中式商场+商业街模式构成。

其二，打造便利商业空间。二、三线城市社区商业在空间打造上应该更加注意消费者及租户的需求，避免在平面布局和面积配比不合理的问题。

其三，全业态布局逻辑，基于周边社区居民真实消费需求，在业态组合上实现零售、餐饮、休闲娱乐等，功能布局合理且完善，起到了很好的吸引人流、方便社区居民的作用。

其四，强化社区概念，以解决物流中“最后一公里”问题的社区拼团更加适合依赖社区生活的二、三线群体。

3. 小体量多功能社区商业

几千人的社区往往只有一两家店在苦苦支撑，关店退租的现象在四线越来越明显。电商冲击、品质不佳、“脏乱差”的街边店面已经与“小镇青年”的需求难以匹配，这或是四线城市社区商业面临的棘手现状。

从传统菜市场到社区邻里中心，改造并不只是改变“脏乱差”的买菜环境那么简单。而是将菜场原本单一的“买菜”功能扩展到包括了生鲜超市、餐饮、休闲娱乐、社区服务等在内的多功能复合业态。共享区域为社区活动的举办提供了宽敞舒适的场所，日常闲暇终于有了休闲、娱乐、社交的场所。从木质吊顶到休息区的原木色的书架、坐式台阶，空间采用了大量温暖的颜色和材质，创造温馨舒适感，大大改善了原本破旧的空间。

在1300多平方米的空间中，为周边“一公里”内的居民的生活、休闲、服务等提供便利，表面上看只是功能的延展，而其深层次的意义更在于对社区居民“美好生活”的满足。

四线城市社区商业构想：

其一，物业面积一般在3000平米以下，典型建筑构由单层或双层的商业街，可以是住宅裙楼，也可以是独立建筑构成。

其二，场景打造方面，三四线城市临街社区商业的场景打造，无论是个性张扬、或是简单质朴的工业风，能刺激眼球、制造热点，就能成为社区消费者喜闻乐见的新天地。

其三，基于消费群体的偏移，“小镇青年”正引领新的消费趋势。他们对品质消费、体验消费、智能消费需求的表达愈发凸显。更加专业化的商业空间或许将更加符合这些消费者的需求。

以前，社区商业总是一味的追求大体量、全覆盖，导致许多社区商业面临招商难、空置高、客流少、利润低等问题。未来，随着城市发展和消费升级，社区商业的前期规划也应随之延展升级。社区商业应根据不同的消费群体表现构造不同空间体验，逐步细分化，以适应不同城市类型和层次的居民需求。

来源：派沃设计