商业网点建设要解决政府管理缺陷和市场失效
十几年来，随着房地产市场的迅猛发展，商用物业的开发一直在提速。很多大型城市商用物业迅速增加的同时，局部区域甚至出现了过度饱和的情况。大量商业用房和设施的闲置已成为不争的事实。
分析原因不外两个方面——政府缺陷和市场失效。
一、政府管理缺陷
政府缺陷是借用市场经济理论中的一词。主要是指市场经济条件下政府干预不当而称之为政府缺陷。而在这里所说的“政府缺陷”主要是指政府的完全不干预。
计划经济时期是政府主导商业发展，商用物业的开发建设，及设点布局完全由政府统筹完成。计划经济体制下的商业发展虽有不足，但与城市其他功能配套并没失衡。随着市场的放开，在城市功能全面发展的同时，城市商业的规划管理却出现了真空，其转折点是房地产市场的发展。
立项无根据：房地产项目在开发立项时，主要经过土地、建委、规划三个主管部门。房地产项目中涉及商业用房的立项同样如此，无需商务局等城市商业主管部门介入，商业主管部门甚至没有知情权，这是城市管理的缺位现象。而非商业主管部门审批商业项目的立项更是一种越权。在此立项审批程序下，有审批权的部门多依据土地性质进行审批。土地性质对开发商虽有所约束，但想要突破却并非难事。开发商即使不在调整规划上下功夫，仍有擦边球可打，如北京CBD开发了那么多的商住两用的SOHO项目。
另外，土地性质的定性是否科学合理也需要研究。20多年来城市经济和规模发展非常之快，而各城市商业网点规划普遍滞后，造成土地性质的调整不能跟上城市发展需要。土地性质本身的科学性不足，也使商用物业的开发不能与城市其他功能的发展相协调。
土地性质得不到尊重的另外一个原因，就是政府本身的随意性，尤其是地方政府在招商引资过程中的好大喜功，也使土地性质变成了摆设。以致于中央政府在工作报告中提出了力保中国耕地面积18亿亩的底线，可见情况之严重，这是“政府缺陷”的另一方面。
销售无监管：商用物业的最终用途是商用，商用物业的价值是在商业经营中体现的。商业不能可持续经营，商用物业投资者的回报也就无从谈起。但目前房地产市场将商用物业项目分割成小产权零售的方式较普遍。开发商这种不顾后期经营的零售方式，割断了可持续发展的途径。由于产权分散后的商用物业，很难进行统一管理，很多项目从招商开始就困难重重，开张营业后很快关门歇业者，更不在少数，也有的项目从建成后就长期闲置。经营者受损在其次，那些小投资者受害最深，有些甚至倾家荡产。甚至有的投资者，在走投无路的情况下选择了自杀。
并非所有商用物业都不可以销售，也并非所有销售后的商用物业都惨淡经营。但不能让其成为一种圈钱的手段，更不能成为那些无良开发商非法融资套现的工具。然而这种情况和现象确实不少。银行系统与建设主管部门，多次发通告禁止商用物业采取售后包租的方式，但这种作法只是治标而不治本，商用物业零售的现象和行为，也并没有减少。
商用物业普遍零售的主要原因，一方面是开发商获利的本性，另一方面是国家没有建设性贷款，融资渠道狭窄。而市场的不成熟也是基金、REITS迟迟不能推出的原因之一。开发商通过销售回款减少开发压力，同时也在追求开发价值最大化，将商用物业的售价炒高成为普遍现象，最终造成商业可持续发展的后劲不足。
目前，商用物业零售后，造成的后果缺少政府有关方面的高度重视，更没有系统去研究对市场造成的长远影响。另外这方面法律法规更是缺失，有些时候面对投资者的闹事和上访，政府也往往束手无策。
二、市场失效
市场经济规律中有一个市场失效的观点。按照经济学的理论，市场经济，普遍存在经济的周期性波动，即是市场失效的结果。而一旦出现经济的周期波动，必然对经济的健康发展造成打击。所以各国政府往往在市场失效之前出手干预市场，平抑经济发展中的波峰波谷。
由短缺到闲置：就市场经济的周期理论而言，商品的供需矛盾是由市场调节的。经过20多年来市场经济的探索和发展，由计划经济时期商品短缺到今天的极大丰富，正是市场这只看不见的手，在起着巨大的调节作用。商业用房这个具有特殊属性商品也是如此，从改革开放时期的不足，到今天局部地区出现过剩而闲置。
危机开始显现：近年来，尽管各地商用物业空置率不断增加，但商业地产开发规模和速度仍然有增无减。任其发展的结果，将是大量闲置商用物业遍布城市各处。市场虽有自身调节的功能，但却有滞后性特点。而商用物业用房非同一般商品，具有城市公共物品的属性。巨大的投资和开发后的长期闲置，损失的多是银行资金和投资者的血汗钱。商业用房开发失控的结果是银行不良资产大幅增加、无数投资者血本无归、经营者压力增大、租金收益普遍降低、城市形象受到巨大破坏等。上至国家金融安全，下到普通百姓生活都由此而受到影响。
目前公开可查资料是商用物业空置率为27%，但这只是一个显性空置率，如果再加上隐性空置，这数字一定更高。由于商业地产开发涉及金融、建设、商业等多个行业，各行业主管部门统计结果不一致性，造成了商业地产整体家底的不清。但各城市越来越多闲置的商用不良资产，却能提醒我们这种情况的严重性。目前我国房地产中商用物业开发是完全市场状态，政府几乎完全不干预。而政府完全的不干预，经济周期规律，就会告诉我们存在着过剩的危机。而地方政府在城市发展中，重视形象工程的做法又起到了不当干预的作用，加剧了市场失效的危险。
三、宏观调控
市场经济虽然有自行调节的功能，但即使是日本、美国等市场导向国家，也是将市场机制与政府干预因素结合起来。
就商业地产而言，金融、建设、商业三个行业对其影响较大。由于涉及多个行业和部门，造成国家对商业地产的宏观调控不易把握。2005年国家曾对部分地区商业地产发展进行调查，但却没下文。由此事件本身分析，国家决不想让市场失效，更不是不作为，可能是体制、法律法规和市场成熟程度等原因一时难以理顺。
在市场无序发展过程中，国家的主动正确干预是必要的，其目的是理顺关系，合理引导市场健康发展。我们从以下三个方面进行探讨：
商业立项审批：房地产项目开发立项中，凡涉及商用物业的，除经过土地、规划、建设3个主管部门审批外，再增加商业主管部门审批，如商务局，并且商用物业部分，主要依据商业主管部门审批意见。对商业市场有重大而深远影响的商用物业开发，由商业部门监管，商业地产开发完全失控状态，就可从根本上得到有效遏制，也会结束其他部门越权审批的尴尬现象。
法律法规出台：要让商业主管部门参与管理，必须有法可依。具有法律意义的“城市商业网点规划管理条例”有望今明两年出台。虽然就目前市场情况来看已有些晚，但仍意义重大。只有“条例”的出台，才可以使商业主管部门，更好地起到引导商业地产市场健康有序发展的作用。国外成功的经验，也是值得我们借鉴的，如日本的大店法，对其商业市场的良性发展，起到了很好地保护和促进作用。
加强金融支持：国外房地产开发贷款中有一项是建设性贷款，将钱直接贷给建设者，保证项目建设的顺利完工，这样也就不会由于资金短缺而出现烂尾现象。建议我国金融行业加强研究，适时推出适合我国国情的建设开发贷款。降低了开发商的压力，也就从根本上解决了商用物业，以零售方式为主的情况。另外，组织专业力量针对商用物业销售利弊进行研究，那些不适合销售的商用物业可硬性规定禁止销售。董利 |
