成也产权商铺 败也产权商铺

 

 

近年来，我国的商业地产进入了快速发展时期，在“一铺养三代”、“金铺银铺不如商铺”的传统观念影响下，产权商铺的投资模式受到了众多开发商和投资者的青睐。

产权商铺最早出现在20世纪七十年代的欧美发达国家，是国际上流行的一种所有权和经营权分离的商业地产产品形式，其主要表现为商铺业主通过发展商或第三方整体委托品牌经营商对商铺进行统一经营，商铺业主仅出于投资目的，获得定期定额的投资回报。

产权商铺的投资模式近年已开始从我国的一些沿海发达城市蔓延到内地城市和二三线城市。

产权商铺在我国商业地产的发展中大行其道，有其特定的背景。在商业地产开发商、投资商、经营者、运营者和消费者的五个环节中，一方面开发商受到自身资金实力和国内融资渠道狭窄的限制，另一方面广大投资者的闲散资金希望寻求具有升值前景的投资品种。产权商铺从某种意义上讲确实满足了开发商和投资者之间的共需。

我国的产权商铺发展大体经历了返租、包租和转租三个阶段。

在返租阶段，卖铺和租铺是同一法律和经营主体；在包租阶段，卖铺和租铺分属两个法律和经营主体；而在转租阶段，商铺的买卖、管理、经营分属三个法律主体，最大限度的实现了资源整合和专业经营，规避了风险，保障了收益，凸显出产权商铺的优势。

    在开发商、投资者、经营者的三者利益关系中，开发商最关心的是商铺售价越高越好，速度越快越好，以迅速的回笼资金和获取收益。投资者最关心的是租价越高越好，租期越长越好，以迅速的收回投资和取得回报。经营者则希望进行统一的商业经营管理，在商业经营前期能给予低租金或免租期，以放水养鱼和培育市场。

    二、败也产权商铺

产权商铺具有高投入、高风险、高回报的“三高”特征。

目前我国产权商铺的购买者主要包括自营、出租和投资三种类型，但也出现了短期内买进卖出进行“炒铺”的投资客。

很多开发商在产权商铺的销售过程中进行恶意炒作，很多投资者在“博傻”，明知高价购买商铺不值，但还是希望买下后能以更高的价格再卖出去。近年来，产权商铺的销售价格不断攀升，一些商铺价格曾达到每平方米几十万元的天价，远远超过商业经营的合理利润和大多数人的心理底线。

目前，我国产权商铺在发展过程中出现了很多问题。从某种意义上讲，产权商铺在我国一出现便是个怪胎，是开发商融资无路的结果，是大型商场卖不掉的结果。

开发商凭借铺天盖地的广告，以8%甚至10%的回报承诺，为投资者描绘着一夜暴富的神话。很多开发商总是习惯于按照住宅销售的办法，将商业地产分割为产权商铺销售。在分割、出售、返租、经营的链条中，返租环节最容易出现问题，开发商承诺的回报往往无法兑现，8%甚至10%的回报率，远远超出了商业经营的正常利润值。此外，在产权商铺的现实经营模式中，签订合同的过程也会使投资者承担很多风险，一般来讲，投资者和开发商签订销售合同，而和隶属于开发商的经营公司签署返租合同。如开发商承诺的若干年返租利润无法兑现，也仅需经营公司承担有限责任。因此，当投资者无法获得返租利润或返租利润达不到银行的贷款利息时，就会出现不稳定因素；与之紧密相关经营方的利益也将无法得到保证，又会成为第二个不稳定因素。开发商的破产或恶意失踪等情况的出现，都会引发严重的社会问题。

产权商铺具有很多先天不足。

集约化和规模化是现代商业的发展方向，而产权商铺是一种分散化和低层次的商业物业和经营模式。商业地产的正确定义应该是实现中长期效益和回报，而产权商铺更多的体现为短期的急功近利和资金快速回收。

开发商一般会用非常简单的公式为投资者计算出产权商铺的投资回报率。例如其中一种算法，购买产权商铺首付40％便可办理银行按揭，最长10年，拥有100％的商铺产权。在若干年包租期内，每年享受投资额一定比例的固定租金回报，如果商场年销售超额，投资者还将得到投资额一定比例的累计分成，上不封顶。再加上商铺升值的利好因素，大有滚滚财源天上来之势。

但在实际中，影响产权商铺投资回报率的因素十分复杂。周边商圈的变化、城市改造的动迁、道路交通的改变、竞争对手的增加、市场定位的失误、有场无市的出现、商家中途的撤离、经营能力的不足、运营模式的落后、专业人员的稀缺、配套行业的滞后等诸多因素都将会给商铺预期投资回报埋下巨大的隐患。

开发商急于收回资金的心态和投资者盲目跟进的行为，再加上开发商的恶意炒作，更人为增加了产权商铺的风险性。

目前对国内大部分开发商而言，资金匮乏和融资渠道狭窄是一个普遍的难题，是一个解不开的死结。而解决这一问题的关键在于国家金融政策的支持和产权商铺的证券化，这就需要银行、信托、基金多方面的广泛进入，即可解决开发商的资金瓶颈，也可避免国家的资金风险，最终使投资者获得稳定的利润回报，从而使我国的产权商铺步入健康发展的轨道。